È POSSIBILE COMPRARE O VENDERE UN IMMOBILE IN ASSENZA DI ABITABILITÀ?

Ciro Cardinale*

Spesso ci capita di sentire dire che senza il certificato di agibilità o abitabilità (oggi SCA, Segnalazione Certificata di Agibilità) non si può né comprare né vendere un immobile. A questo proposito possiamo dire subito che la mancanza di tale certificato non impedisce che un bene immobile possa essere validamente venduto, donato o permutato, in quanto tale documento agisce unicamente sul suo valore, come del resto affermato anche di recente dalla Corte di cassazione (ordinanza del 22 aprile 2025, n. 10449), come vedremo meglio dopo. Per intanto, occorre sapere che la SCA ha sostituito il vecchio certificato di abitabilità/agibilità per attestare che l’immobile ha tutti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge. La SCA è sempre obbligatoria per le nuove costruzioni o per quegli interventi edilizi “importanti” realizzati sui vecchi immobili e la sua procedura è più snella rispetto alla “vecchia” abitabilità/agibilità, basandosi sull’autocertificazione del tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra). Ma come si ottiene la SCA? Il tecnico incaricato deve dapprima asseverare, cioè attestare le reali condizioni dell’immobile, assumendo la responsabilità delle sue affermazioni, preparando quindi tutta la documentazione necessaria che va poi presentata al comune competente, il quale ha 30 giorni di tempo per chiedere eventuali chiarimenti o integrazioni, trascorsi i quali l’agibilità si intende rilasciata grazie al meccanismo del silenzio-assenso, in base al quale se la pubblica amministrazione non risponde ad una richiesta del cittadino entro un certo termine essa si intende accolta. Detto ciò, si può dire che c’è un obbligo del venditore di consegnare il certificato all’acquirente, pena l’eventuale risarcimento dei danni in caso di successivo riscontro della mancanza di certificazione, salvi sempre eventuali accordi contrari tra le parti. A questo proposito occorre fare però una necessaria precisazione tra mancanza formale e mancanza sostanziale del documento. Nel primo caso il venditore ha eseguito correttamente sull’immobile tutti i lavori previsti dalla legge prima di metterlo in vendita, ma non ha ultimato la pratica amministrativa per il rilascio del certificato cui ha sicuramente diritto. Nel secondo caso (mancanza sostanziale del documento), invece, il venditore nell’eseguire i lavori non ha rispettato in tutto o in parte le prescrizioni di legge, con la conseguenza che il certificato non potrà mai essere rilasciato. Solo in quest’ultima ipotesi l’acquirente potrebbe invocare l’aliud pro alio, cioè affermare che gli è stata venduta una cosa per un’altra, cioè un immobile non abitabile, non agibile perché non in regola con la legge, chiedendo quindi la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo pagato, oltre all’eventuale risarcimento dei danni subiti, ferma restando sempre la validità giuridica dell’atto di compravendita e l’assenza di ogni responsabilità del notaio, il quale non ha quelle competenze tecniche necessarie per verificare la presenza o meno dei requisiti richiesti dalla legge sull’agibilità dell’immobile. Nel caso invece di irregolarità formale, si può chiedere solo una riduzione del prezzo pagato in proporzione alle spese che l’acquirente dovrà ancora affrontare per ottenere il certificato.

* Lions club Cefalù