NIENTE PIÙ RISCHI PER CHI COMPRA UN IMMOBILE DONATO

Ciro Cardinale*

Niente più rischi per chi compra una casa o un terreno oggetto di donazione. Il 18 dicembre scorso sono infatti entrate in vigore le nuove norme introdotte dal Decreto semplificazioni 2025, che rimuovono gli ostacoli che finora avevano fortemente limitato la libera circolazione di questo tipo di immobili e che mettevano a rischio la certezza degli acquisti di terreni o case oggetto di precedente donazione. D’ora in poi, in caso di liti fra eredi, ne risponderà solo l’erede venditore del bene oggetto di contesa, senza intaccare la validità del titolo di acquisto del bene da parte del terzo in buona fede, che non dovrà restituire più nulla. Ma spieghiamo meglio nel dettaglio la vicenda. Fino allo scorso anno, cioè prima dell’entrata in vigore del Decreto semplificazioni, secondo le regole previste dal codice civile per la successione in caso di morte, se un genitore donava una casa o un terreno ad uno dei figli e questi vendeva poi l’immobile ad altri, poteva accadere che alla morte del genitore qualunque altro figlio che si fosse sentito leso nella sua quota di legittima (la parte di eredità che obbligatoriamente spetta per legge a coniuge, ascendenti e discendenti del defunto) poteva esercitare in giudizio l’azione di restituzione, chiedendo (e pretendendo) appunto la restituzione della casa o del terreno venduti al terzo estraneo in buona fede, del tutto ignaro di queste beghe familiari. Una follia, che ha reso finora incerte queste transazioni, limitando la circolazione degli immobili già oggetto di donazione. Le nuove regole cambiano però tutto, consolidando la compravendita di questi beni e tutelando i diritti del terzo acquirente di buona fede, perché d’ora in poi l’erede legittimario leso nella sua quota di eredità potrà pretendere dall’altro erede che ha venduto la casa o il terreno ricevuti in donazione solo una somma di denaro a titolo di rimborso, senza avere più la possibilità di aggredire l’immobile acquistato dal nuovo proprietario, col rischio però di rimanere a bocca asciutta se l’altro erede che ha venduto l’immobile ha già speso tutto diventando nullatenente. In questo modo il diritto di chi acquista un bene che proviene da una donazione è prevalente e la vendita è considerata valida e legittima. Un bel cambio di prospettiva, non c’è che dire. Queste nuove regole valgono però solo per il futuro, cioè per le successioni aperte dopo il 18 dicembre. Per quelle precedenti, invece, i legittimari se vorranno far valere il loro diritto alla restituzione materiale dell’immobile dovranno notificare e trascrivere entro sei mesi dall’entrata in vigore del Decreto semplificazioni una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, senza i quali anche a queste successioni si applicheranno le nuove regole più favorevoli agli acquirenti.

* Lions club Cefalù